房屋漏雨怎麼辦？
安居提示
雨季來臨，
房屋漏雨成為了業主的操心事、煩心事、揪心事
您心中肯定有很多疑惑？
漏雨怎麼修？誰來修？
責任誰來承擔？費用誰來出？
這一期公眾號，將一一為您解答
一、 常見漏雨部位維修方法
1
地下室工程
地下室滲水。常見的處理方式：一是將滲水部位清理乾淨，用水泥基防水塗料或水乳型氯丁橡膠瀝青防水塗料等配合纖維增強材料作堵滲處理。二是採用壁內和壁後注漿，防水混凝土貼壁襯砌、水泥砂漿，掛網水泥砂漿抹面等方法外，也可採用防水塗料，先引流排水，然後填縫堵洞，杜絕滲漏。
2
樓層及廁浴、廚房間
一是板面及牆面滲水。可拆除飾面材料，暴露滲水部位，塗刷防水塗料。除聚氨酯防水塗料外，通常都要求配合纖維材料進行修補。二是衛生潔具周圍及穿樓板管、排水管口等部位滲漏。可將漏水部位徹底清理，刮填彈性嵌縫材料；或在滲漏部位塗刷防水塗料，並粘貼纖維材料增強。
3
屋面滲漏
常見的處理方式：一是局部清理已損壞的舊防水層表面，徹底清除所有雜物，塵灰。塗刷與舊防水層相同的防水塗料，或塗刷與舊防水層具有良好粘結力的同類防水塗料，並加貼纖維布增強。二是徹底剷除舊防水層，露出屋面結構層或找平層，按板面及牆面滲水堵漏措施的貼縫法，填縫或填縫加貼縫法，對裂縫進行封閉處理，並在一定範圍的面積內，塗刷防水塗料並粘貼纖維紙布增強。
4
外窗滲漏
常見的處理方式：一種是在室內進行封堵，一般是剔除窗框周圈的密封膠及部分嵌填材料，重新填充後再進行密封處理；另外一種是在室外進行處理，需要特種工種高空作業，對有外牆保溫的首先開槽至結構再進行剔除封堵。
二、房屋維修部位的劃分
房屋的維修部位，分「專有部分」和「共有部分」兩個部分。
專有部分是指建築區劃內的特定空間，比如房屋、車位、攤位等，並且必須滿足三個條件：具有構造上的獨立性、能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記在特定業主名下。另外，規划上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，也被認定為專有部分。
共有部分是指共用部位和共用設施設備，全體業主共同使用、共同擁有，但實物不能分割。比如：建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分；通道、樓梯、電梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附屬設施、設備；小區內的道路、綠地等部分。主要有兩個標準：不屬於業主專有部分，不屬於市政公用部分，如城鎮公共道路、城鎮公共綠地等。
三、不同部位的維修責任由誰承擔
個人房屋內的專有部分均應由個人承擔維修責任。房屋共有部分按照住宅維修責任的類別劃分維修責任，具體詳見北京市住房和城鄉建設委《印發<城鎮國有土地上依法建造住宅漏雨維修場景化責任清單（試行）>的通知》（京建發〔2022〕9號）。
城鎮國有土地上依法建造住宅漏雨維修
場景化責任清單（試行）
| 建成時限 | 住宅類型 | 漏雨部位 | 維修責任人 | |
| 質量保修期內 | 所有住宅 | 屋面、外牆，共用門窗、共用地下室及原專有外窗、專有陽台、專有地下室 | 建設單位 | |
| 業主或使用人改動外窗、改動陽台、改動地下室 | 業主或使用人 | |||
| 質量保修期滿後 | 已實施物業 管理的住宅 | 屋面、外牆，共用門窗、共用地下室及原專有外窗、專有陽台、專有地下室 | 物業合同內 | 物業服務人 |
| 物業合同外 | 業主 | |||
| 業主或使用人改動外窗、改動陽台、改動地下室 | 業主 | |||
| 未實施物業 管理的住宅 | 所有部位 | 業主 |
如您家中出現漏雨情況，可第一時間撥打小區物業客服電話，全區物業服務項目保持24小時電話暢通，各物業會及時接聽業主或物業使用人房屋漏雨報修電話，物業服務人不得以非物業管理事項為由不予接待。
物業服務企業在接到報修電話後，應及時響應處置。需立即到場處置的，物業服務企業應立即派人到場，緊急採取遮風擋雨、堵漏、避險等臨時措施；未要求立即上門處置的，物業服務企業應及時聯繫報修人商定到場查看或維修時間，並在商定時間內進行維修處置。具體服務響應時間物業服務合同有約定的，按照約定執行；物業服務合同無明確約定的，按照本小區物業服務標準約定的水、電急修時間響應。
四、住宅專項維修資金如何使用
雨後，房屋共用部位需要進行大中修的，可以動用住宅專項維修資金。住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金俗稱房屋養老錢，它是由業主在購房時一次性交存的一筆資金，專門用來維修或更換電梯、消防、屋頂等共用部位和共用設施設備的錢。不過，平常使用這筆錢，需要經過專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，且應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，需要按照相關程序申請辦理，審批完成後才能支取到這筆資金進行修繕。
遇到房屋漏雨等緊急需要動用住宅專項維修資金的情形，可以使用應急程序申請住宅專項維修資金。具體情形如下：
（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；
（四）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；
（五）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。
遇到以上情況，需要動用住宅專項維修資金的，應當事先告知業主。由業主委員會在物業管理區域內的顯著位置就專項維修資金用於應急維修的相關情況告知業主；沒有業主委員會的，由物業服務企業告知。業主對分攤情況提出質疑的，業主委員會或者物業服務企業應當予以答覆。
來源：安居石景山